2017年7月20日，白某与黄某在奉新县某房产中介的居间下签定《房子买卖中介合同》，约好：“白某购买黄某冯川镇某车库，房子买卖价款19.7万元，付款方法为一次性付款，合同签定后白某付出5万元定金由黄某代管”。白某于签定合同当日依约付出了定金5万元，再于2017年7月31日向黄某转款14.7万元，购房款悉数付清。购房款付清后，黄某将房产证原件、房子钥匙等交付给白某，白某运用房子至今。但白某与黄某两边未完成房子过户。2017年10月19日，因案外人某租借站与黄某及其爱人赵某因钢管租借产生纠纷，某租借站提出产业保全申请，法院依法裁决对该车库进行了查封。为此，白某向法院提出案外人履行贰言之诉，恳求法院不得履行该车库，并承认车库归白某一切。另查明，案涉车库系黄某及其爱人赵某的夫妻共有产业，《房子买卖中介合同》中仅有黄某签字，赵某未签字。
本案中，买受人与夫妻一方在法院查封前签定房子买卖合同能否扫除法院强制履行？对此，存在以下不同定见：
第一种定见以为，买受人对挂号在被履行人名下的不动产提出贰言，要求扫除法院强制履行的，必须在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同。鉴于房子买卖合同只要夫妻一方签字，逾越代理权对外缔结的合同，因无权处置应归于无效。故买受人白某与黄某签定的房子买卖合同不能扫除法院强制履行。
第二种定见以为，能够扫除法院强制履行。房子买卖合同只要夫妻一方签字，但这并不是合同无效的法定理由。买受人有理由信任出售房子的夫妻一方有代理权，依据信任之好心，具有合同收效要件就应遭到法律维护。鉴于在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同，且契合合法占有车库等其他景象，故白某就车库享有足以扫除强制履行的民事权益。
依据上述法律规则，白某对诉争标的享有物权等待权，该权力足以扫除法院的强制履行，理由如下：白某现已合法占有车库、现已付出车库悉数价款19.7万元，尽管两边未办理过户手续，但非因白某本身原因未办理过户挂号，而是由于法院查封办法导致不能过户。白某现已满意上述第（二）、（三）、（四）项景象。关于第（一）项景象，即“在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同”。2012年5月10日最高院发布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件运用法律问题的解说》第三条规则：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。出卖人因未获得一切权或许处置权致使标的物一切权不能搬运，买受人要求出卖人承当违约责任或许要求解除合同并建议损害赔偿的，人民法院应予支撑”。该规则从维护买卖安全动身，无权处置合同无需原权力人的追认或过后获得处置权的要件建立获得法律维护之效能，而仅因受让人依据信任之好心，具有合同收效要件就应遭到法律维护。本案《房子买卖中介合同》由白某与黄某自愿签定，白某依据信任之好心，有理由信任出售房子的黄某有代理权，该合同具有合同收效要件，应遭到法律维护。一起，庭审中并无依据显现赵某对房子买卖不知情，亦未提出合同可吊销的建议。因而，赵某虽未在合同上签名，但这并不是合同无效的法定理由。
综上，鉴于在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同，且契合合法占有车库等其他三种景象，白某就履行标的享有足以扫除强制履行的民事权益，白某关于法院不得履行该车库的诉请应予以支撑，并依法承认诉争车库一切权由白某享有。
